GRUNDERWERBSTEUER STEIGT IN NRW AUF 5 %

1. Das Gesetz zur Erhöhung der Grunderwerbsteuer wurde nach 2. Lesung am 20.07.2011 mit den Stimmen von SPD, GRÜNEN und LINKEN gegendie Stimmen von CDU und FDP angenommen und verabschiedet.

Das Gesetz - das eine Erhöhung der Steuer auf 5 % vorsieht - tritt am 01.10.2011 in Kraft. Es gilt für alle Kaufverträge, die ab dann verwirklicht werden. Bei Verträgen, die bis einschließlich zum 30.9.2011 verwirklicht wurden, gilt demgemäß noch der alte Steuersatz.
 
2. Zu beachten ist, dass der Kaufvertrag bis zum 30.9.2011 einschließlich verwirklicht sein muss. Verwirklicht in diesem Sinne ist nach der bisherigen Rechtsprechung der Finanzgerichte ein Kaufvertrag, dann, wenn die Willenserklärungen beider Parteien rechtswirksam sind.
 
a) Sind keinerlei Genehmigungen erforderlich, so ist dies mit der Beurkundung der Fall, so dass dann eine Beurkundung bis zum 30.9.2011 einschließlich ausreicht.
 
b) Ist zu einem Vertrag eine WEG-Verwaltergenehmigung (bei Wohnungseigentum) oder aber die Genehmigung des Erbbaurechtsausgebers (bei Erbbaurechten) erforderlich, so ist der Vertrag bereits mit Beurkundung für die Beteiligten rechtswirksam. Insoweit ist es unschädlich, wenn diese Genehmigungen erst nach dem 1.10.2011 eingehen. Gleiches gilt für die Genehmigung der Sanierungsbehörde (bei Sanierungsgebieten)
c) Folgende kritische Fälle sind zu beachten:
 
aa) Bei Beurkundung eines Vertrages mit einem Vertreter ohne Vertretungsmacht ist der Vertrag erst verwirklicht mit Eingang der Nachgenehmigung des vertretenen Teils. Diese Nachgenehmigung muss demgemäß bis zum 30.9.2011 beim Notar vorliegen. Geht diese erst später ein, so gilt der neue Steuersatz. Bei absehbaren Problemen mit der Frist sollte im Zweifel möglichst vorher eine Vollmacht eingeholt werden.
 
bb) Bei Aufspaltung eines Kaufvertrags in Angebot und Annahme ist der Kaufvertrag erst mit der Annahme verwirklicht.
 
cc) Bei Verträgen die unter einer Bedingung stehen, kommt es auf den Eintritts der Bedingung ein. Ist dies erst nach dem 1.10.2011, so gilt der neue Steuersatz.
 
dd) Ist eine Genehmigung des Betreuungsgerichts erforderlich (weil der Verkäufer unter Betreuung steht), so ist der Vertrag zum Schutz des Betreuten erst mit der Erteilung der Genehmigung und Mitteilung an den anderen Vertragsteil rechtswirksam und damit verwirklicht. Wird die betreungsgerichtliche Genehmigung zu einem vor dem Stichtag geschlossenen Kaufvertrag erst nach dem 1.10.2011 erteilt, so gilt der neue Steuersatz. Gleiches gilt für die selteneren nachlassgerichtlichen und familienrechtlichen Genehmigungserfordernisse.
 
Marc Hoffmann D+P Immobilien